Maria Lúcia Amaral, Provedora de Justiça, saúda regulamentação
12 DEZ,
2019
A
Provedora de Justiça congratula-se com a regulamentação de um procedimento que
vem conferir exequibilidade ao artigo 1345.º do Código Civil quando
determina que as coisas imóveis sem dono conhecido se consideram património do
Estado.
Na
sequência da interpelação deste órgão do Estado, num processo de iniciativa
oficiosa aberto em 2011, a então Ministra de Estado e das Finanças
comprometeu-se a regulamentar o disposto neste artigo do Código Civil, o que
foi efetuado por via do Decreto n.º 15/2019, de 21 de janeiro e aperfeiçoado
pelas alterações agora introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 149/2019, de 9 de
outubro, com vista a reforçar os direitos dos proprietários.
Visa-se
com esta regulamentação desencorajar o abandono de imóveis e a renúncia aos
deveres associados ao direito de propriedade. Pela experiência deste órgão do
Estado, a falta de atualização, por parte dos proprietários, dos registos
associados ao imóvel permite o incumprimento de intimações municipais para
obras de conservação levando ao perecimento das edificações, com perigo para a
segurança de pessoas e bens, nomeadamente para os arrendatários que não têm a
quem se dirigir para exigir a execução de obras. São frequentes os casos de
intimações municipais restituídas pelos serviços postais por o imóvel se
encontrar registado em nome de proprietário já há muito falecido.
São ainda
frequentes os casos de prédios rústicos ou mistos que ficam à mercê dos fogos
florestais por não haver quem intimar para a sua limpeza.
À data,
verificou-se que o exercício do poder previsto no artigo 1345.º do Código
Civil apenas tinha sido exercido em 15 procedimentos entre 2007 e 2014.
No
entanto, esta regulamentação abrange apenas prédios rústicos ou mistos sem que
o mesmo procedimento se aplique a prédios urbanos, o que também foi sugerido
por este órgão do Estado, e bem acolhido, pelo então Ministro do Ambiente,
Ordenamento do Território e da Energia.
E imóveis
urbanos sem dono conhecido, como resulta da experiência deste órgão do Estado,
são bastantes. Importaria, por isso, que este procedimento se aplicasse também
a prédios urbanos, não apenas a bem da segurança jurídica como também da
reabilitação urbana.
A boa
aplicação deste procedimento decerto contribuirá para que muitos proprietários
desconhecidos venham dar-se a conhecer, de modo a ilidir o efeito extintivo do
seu direito.
Links:
https://www.provedor-jus.pt/imoveis-sem-dono-conhecido-provedora-de-justica-sauda-regulamentacao/
Prédio
sem dono – Em Terra de Ninguém?
Prédio sem
dono – nem o que não tem dono, fica sem ter dono, é a conclusão a que chegamos!
Pois já estabelecia o art.º 1345 do Código Civil que as coisas imóveis sem dono
– conhecido – são consideradas património do Estado. Portanto tudo tem dono,
nem que seja o Estado.
Ficou esta
disposição ainda mais concretizada, através da publicação do D.L 15/2019, de 21
de Janeiro, já alterada pelo D.L. 149/2019, de 9 de Outubro, podendo ser
admitido que apesar de não existir um dono conhecido, essa titularidade possa
ser realizada. Aliás, como o Código Civil já o previa.
Existiu
assim uma preocupação com o denominado cadastro predial, que é a ferramenta
essencial para a gestão do património, fazendo o quê? Registando a favor do
Estado a aquisição.
Pois, a
verdade é que este procedimento o que pretende é dar dono ao que não tem dono,
mas esse dono passará sempre por ser o Estado, permitindo-lhe a gestão. São 15
os anos em que tudo isto se vai processar.
Ou seja,
não havendo nenhum registo do imóvel, o Estado adquire para a sua esfera
patrimonial este imóvel, mas caso se venha a provar que afinal há um
proprietário efectivo, este terá de fazer prova desta titularidade e ser-lhe-á
restituído o prédio. Assim tão fácil, perguntamos?
Quanto
tempo até ocorrer o registo definitivo?
Tem 15
anos para evitar o registo definitivo a favor do Estado. Basicamente o que o
Estado faz é, de forma a ficar tudo cadastrado, utilizar quase a figura do
usucapião e de boa fé, pois foi legalmente publicado assim, tomar para si a
propriedade. Se alguém se queixar então poderá ser revertida a situação, se
ninguém disser nada a propriedade passa a ser, definitivamente, do Estado.
Prevê-se
que todo este processo seja transparente e até mediático para que o legítimo
proprietário tenha conhecimento e invoque atempadamente o seu direito. Será,
perguntamos também?
Para além
disso e não tendo o Estado mãos a medir, pode realizar contratos de cedência
com terceiros. Bem sabemos que o Estado não consegue concretizar tudo e poderá
ter de usar terceiros para o ajudar a desenvolver algumas actividades. E é por
isso que o Estado pode fazer este tipo de contratos.
E como se
processa caso a propriedade seja reivindicada?
O Estado
entregará tudo que recebeu, por exemplo devolve as rendas recebidas com os
devidos acertos ao nível das despesas.
É assim
criado o procedimento de identificação e reconhecimento de prédio rústico ou
misto sem dono conhecido, adiante designado por prédio sem dono, e respetivo
registo, através do D.L. já referido acima.
Antes de
passarmos para o regime em si, necessitamos de saber e esclarecer o que é um
prédio sem dono, pois sem tal explicação toda esta aplicação fica vazia.
São assim
os prédios rústicos ou mistos, que por omissão de descrição no registo predial
ou de inscrição na matriz, não integram o património público ou privado do
Estado, das Regiões Autónomas e das autarquias locais, ou o património de
pessoas singulares, ou de pessoas colectivas de direito privado, público ou de
natureza associativa, cooperativa ou comunitária.
E como é
que se processa o registo de um prédio sem dono?
Este
procedimento será feito em 3 fases:
I)
Identificação, publicitação e reconhecimento de prédio sem dono conhecido;
II)
Registo provisório e inscrição na matriz rústica de prédio identificado como
prédio sem dono conhecido a favor do Estado;
III)
Registo definitivo de prédio sem dono conhecido a favor do Estado.
A Florestgal
– Empresa de Gestão e Desenvolvimento Florestal, S. A. (Florestgal), passa
a ser a representante do Estado e a entidade gestora dos prédios sem dono
conhecido registados a favor do Estado.
Há alguma
garantia para os verdadeiros proprietários?
Durante o
período de 15 anos a contar da data do registo provisório, não poderão ser
celebrados negócios jurídicos que visem a transmissão do direito de propriedade.
Estes
prédios sem dono são assim identificados oficiosamente pelo IRN, tendo por base
a informação cadastral disponível no Balcão Único do Prédio.
Note-se
que são várias as entidades a “ajudar” nesta base cadastral, sendo também
relevante outras fontes de informação pertinentes.
Todo este
procedimento é publicitado no site do IRN – www.irn.mj.pt e o BUPi –
https://bupi.gov.pt/ – durante 180 dias, pelo que caso tenha um prédio nestas
condições deverá estar atento a estas publicações.
Nestes 180
dias os interessados poderão pronunciar-se, fundamentando a sua pretensão.
Passados
estes dias sem pronúncia do interessado ou caso a pronúncia seja improcedente,
então o prédio é considerado sem dono conhecido e é promovido oficiosamente o
registo provisório por natureza de aquisição a favor do Estado durante 15 anos.
No caso da matriz ser omissa, também este registo é feito. Na nossa opinião e
como já atrás foi referido vemos este regime como uma espécie de usucapião
realizado pelo Estado.
Atendendo
à especificidade do tema a BQ Advogadas encontra-se disponível para mais
informação sobre a presente legislação, adequando-a à realidade de cada Cliente
e ajudando-o a ultrapassar o melindre que é esta questão.
Links:
https://www.bqadvogadas.com/predio-sem-dono-em-terra-de-ninguem/
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